コラム

フラット35

 

今回はフラット35について書いていきます。
フラット35とは住宅ローンの一種ですが、我々が細部まで知ることは難しい部分ではあります。
ですので今回は、このような金融プランがあるといった点を知ってもらえればと思います。


フラット35とは


フラット35とは何種類かある住宅ローン商品の一つです。

現在フラット35を運営している住宅金融支援機構とは2007年に発足した独立行政法人です。その前までは住宅金融公庫といった名前で住宅ローンを直接融資していました。

フラット35とは住宅金融支援機構が支援し民間の金融機関が提携して提供している長期固定金利の住宅ローンです。
特徴として他の住宅ローン商品と被る部分もありますが下記のような特徴があります。
・最大借入期間:35年
・長期固定金利:現状は1%台
・借入金の繰り上げ返済に掛かる費用が無料
・保証人が不要
・建物の審査については独自の審査基準を持っている
このような特徴があります。

最大借入期間については完済時の年齢が79歳未満であれば最大の35年で住宅ローンを組むことができます。
例えば、借入を始めるときに44歳であれば最大の35年となり、45歳であれば30年で借入を行う事となります。
こちらについては、審査時の状況によっては44歳以下でも30年や25年で借りて頂きたいとの話が出る可能性もあります。

 

金利については別の機会で書きますが、フラット35の場合全て固定金利となります。
現状は政策により金利が安くなっております。金利については借入を起こすタイミングで決まります。
固定金利の場合はそれ以降金利が上がる事はありません。

保証人については、以前は連帯保証人が必須になっていたと思いますが現状では保証会社を使う事となります。
保証会社に掛かる費用については金利に含める形になっております。


フラット35の種類


フラット35には新築購入の時と中古住宅購入をする際、何種類かある商品の中から選択することになります。
その種類にの中から今回は新築購入によく使われる2つのプランにスポットを当てて紹介していきます。

まず、一番スタンダードなプランが「フラット35」です。
特徴としては先ほど書いたと長期固定金利や保証人不要、繰上返済手数料無料等があります。
また、フラット35にて住宅ローンを組む際は独自の審査基準があると書きましたが基本的には建築基準法に則っていれば大丈夫ですが、階段や浴室に手すりがついているか等バリアフリー性を求められる場合があります。

次に「フラット35S」です。従来のフラット35との違いは金利が低くなる点です。
フラット35Sの中でも金利Aプランと金利Bプランがあります。
金利Aプランの場合は現在設定されている固定金利より10年間の返済が0.25%低くなります。
金利Bプランの場合は5年間の金利が0.25%低くなります。(金利タイプA・B共に2020年3月時点での引き下げ分です)
金利が減ればその分返済額も減るので月々の負担が低くなります。

フラット35Sを使用するには上記フラット35の建築に対する技術基準よりも厳しくなります。
フラット35S金利Aタイプを受けるには下記の中で一つ以上該当する必要があります。
・認定低炭素住宅
・一次エネルギー消費量等級5の住宅
・性能向上計画人手住宅
・耐震等級3
・高齢者等配慮対策等級4以上
・長期優良住宅

 

フラット35S金利Bタイプを受ける場合は下記の中から一つ以上該当する必要があります。
・断熱等性能等級4
・一次エネルギー消費量等級4以上
・耐震等級2以上
・免震建築物
・高齢者等配慮対策等級3以上
・劣化等級3の住宅かつ、維持管理対策等級2以上

 

それぞれの内容については割愛しますが、金利Bタイプより金利Aタイプの方が技術基準が高くなっております。
これから新築を建てる方については依頼をしようとしている工務店さんがどちらのタイプを標準としているかもしくはオプションで対応できるかを確認し検討するといいと思います。

また、建売住宅については最初から該当している場合もあるのでそちらも検討時に確認した方がいいでしょう。


フラット35の使用時


フラット35を使うには買主が直接住宅金融支援機構に連絡するケースは無くほとんどの場合が代理店様を通して申込や融資をしてもらうことになります。
最初に書いた通りフラット35を提供している住宅金融支援機構が支援を行いは民間の金融機関が提供するような形になっております

フラット35の代理店を行っている企業は多々あります。それ以外にも、工務店さんやハウスメーカーさんが直接代理店になるケースもあります。
工務店さんやハウスメーカーさんが直接代理店になってくれればローンに関する回答等が早くなるなどのメリットがあります。
また、それ以外の代理店さんの中には独自のサービスを展開しており金利が安くなることもあります。

住宅ローンをフラット35にて借入をする場合はそれぞれの特徴と自身の希望を合わせて最適な代理店さんを探すといいでしょう。


最後に


触りの部分だけになってしまいましたが、今回はフラット35について書いていきました。
現状の銀行で進めている変動金利型の住宅ローンと比べると金利面ではフラット35の固定金利が高くなってしまいます。
ですが、固定金利は35年間ずっと変わらないといったメリットもあります。
どちらを選ぶかは買主の返済プランの中で決めていくことになると思いますが、選択肢は多い方に越したことはありませんので一度ご検討頂ければ幸いです。

2020.03.07