コラム

不動産売買契約書について

 

こんにちは。三和住販株式会社です。
今回は前回の重要事項説明書に続き、不動産売買契約書について書いていきます。今回も何種類かあるフォーマットの中から全宅連が提供しているフォーマットを基に説明していきます。


不動産契約の流れ 不動産売買契約書


不動産売買契約書には重要事項説明書とは違い手付金についての内容や契約解除等の内容が記載されております。

まず、1ページ目には売買対象不動産の所在地、地目、地積が掛かれています。道路やゴミ捨て場を新設している物件であれば合わせてこちらに記載され持分についても表記される事となります。
次に売買代金についての記載です。こちらには売買代金の記載と手付金の記載がされます。中間金を支払う契約であればこちらに最終支払いの残金と支払い予定日が記載されます。

所有権移転登記の予定日と引渡し予定日の記載もこのページに記載があります。次に公租公課の起算日があります。公租公課とは固定資産税と都市計画税のことです。
公租公課は関東と関西で起算日が違います。関東は1月1日を起算日としており関西では4月1日を起算日としている場合が多いです。
次に違約金関係の記載があります。違約金の発生条件については、後程条文内にて記載があります。違約金の額としては売買代金に対して10%が一般的です。
最後に「反社会的勢力排除に関わる違約金の額」が記載されております。こちらも後程の条文に詳しく記載がありますが、万が一買主が反社会的勢力に関係していた場合に関する内容となっております。こちらは一般的な違約金と違い売買代金の20%となっております。

2ページ目には住宅ローンを利用している場合の金融機関名と融資承認予定日、融資金額の記載があります。また、融資が未承認だった場合の契約解除期限の記載もあります。
また、融資利用をする場合に必要な書類提出日をいつまでにするかもここに記載します。

3ページからは土地売買契約の条項になります。条項一つ一つを説明していくと長くなってしまうので重要だと思われる内容のみを抜粋し説明させて頂きます。


売買契約書の条項について


第4条は境界明示についての記載となります。境界とは隣地と購入予定地の境目のことです。基本的には売主が確定測量図を持っている場合もありますが、持っていない場合は境界の明示を行います。境界の明示を行っていないと、購入予定の土地に隣地が越境している場合や、隣地が購入予定の土地に越境している場合があります。この場合、境界トラブルになりかねませんので、注意が必要です。第5条から第8条は支払い方法の指定と引渡し、所有権移転の内容が書かれています。引渡しや所有権移転の予定日は不動産売買契約書の2ページに記載があります。
第9条は購入予定の土地に対して告知事項があるかどうかの確認になります。建物が既に建っている場合等は雨漏りやシロアリ被害がないかどうか、土地のみであれば地盤が軟弱であるかどうか等、その物件に対する注意事項がある場合に告知される事となります。基本的には契約前に知りえる情報ばかりだと思います。ですが、万が一知りえない情報があればここで確認しましょう。
第12条は先ほども書きました公租公課についての記載です。公租公課は起算日が決まっております。物件の引渡しが1月31日であれば引渡し日の前日までは売主が負担する事となり、引渡し日以降の負担は買主が行う事となります。
第13条は収益や負担金の帰属についてです。例えば、購入予定の敷地内に自動販売機が設置してあったり、電柱が建っている場合はその分の家賃が月々もしくは年間で入ってきます。この収益分についても第12条と同じように日割り計算にて算出するようになります。

第14条は手付解除についてです。売主は手付金の倍額を支払うことによってこの契約を解除する事が出来ます。買主は預けている手付金を放棄する(売主に渡す)事によってこの契約を解除できます。ですが、売主が確定測量を行っていたり買主が建築工事を開始している場合は手付解除を行う事は出来ません。
第15条については、物件の引渡し前に大きな災害等で土地や建物が完全に使えなくなってしまった場合は契約の解除をする事ができる旨が記載されています。この場合の手付金に関しては、買主に対し無利息で返還される事となります。
しかし、修繕のできる範囲であれば売主が修繕を行い引渡しを行います。この修繕により引渡し日が伸びてしまったとしても買主は異議を唱える事はできません。

第16条については、契約違反による解除の内容が書かれております。

例えば、建築条件を付けた土地を売買した際に、買主は土地代金や着手金を支払ったにも関わらず、売主が建築を始めない等、行うべきことを行わなかった場合に損害賠償を請求できるといった内容になります。

第17条については反社会的勢力の排除について記載があります。例えば買主が反社会勢力に属していたりする場合や反社会的勢力に関係がある仕事をしている場合は売買ができない旨が記載してあります。また、契約時には判明せず後からそのことをしった場合は相当量の違約金を支払う事となります。

第18条については、住宅ローンを利用する場合に融資利用をする際に提出する書類の期日等が記載されているのと万が一融資が使えない状況になってしまったときは、違約金や手付解除に関わる金額を支払わず契約を取り消すことが出来る旨が記載されております。

第19条には契約不適合責任の内容が記載されております。こちらについては瑕疵担保責任を改定した内容が記載されております。


最後に


不動産売買契約書は前回書いた重要事項説明と合わせて不動産に関する大事な内容が記載されております。

実際の契約では第1条から第23条までをご説明させて頂き、最後に特約事項を説明いたします。

ここまでかなり長い時間が掛かるので最初に聞いた内容などは中々頭に残っていないかもしれません。ですので、何かわからないことがあれば理解ができるまで質問をするようにしましょう。

2020.05.29