コラム

住宅ローンについて

 

こんにちは。三和住販株式会社です。
今回は不動産を購入する際に利用することになる住宅ローンについてです。
一口に住宅ローンといっても種類も様々ですし、借り方や金利なども多岐にわたります。
その中で金利の種類やメリット・デメリットを書いていきます。


金利の種類


住宅ローンは大きく分けて3つの金利パターンに当てはまります。
一つ目は変動金利型です。変動金利型は経済の状況や情勢などで金利が変動します。
もう一つは固定金利型です。固定金利については以前書いたフラット35を含め借りる際の金利から返済完了まで金利が固定されています。
固定金利型と似ていますが、固定金利期間選択型といった金利の種類もあります。これはフラット35S等で適用されております。

ではまず、変動金利についてです。
これを書いている2020年4月現在では、ほとんどの金融機関で金利は1%を切っている状況です。
昭和61年から平成3年まで続いたバブル経済期では変動金利も今に比べ大幅に高く8%を超える時もありました。
その後バブル経済が終焉し日銀によるゼロ金利政策が始まったことにより変動金利は一気に下がる事となります。
しかし、細かな推移はありますが、ここ20年間はほぼ変わりはなくなってきています。それに加えて各金融機関にて優遇幅がありますので基本的には1%を切るような状況になっており、金利の安い金融機関(主にネットバンク)ですと最大で0.3%台になる事もあります。

 

固定金利型については借入をした際に決まっている金利にて返済完了まで支払いを行う方法です。
こちらについても平成7年以降に金利が一気に下がりました。その後は3%から4%を推移しておりますが、ある程度は落ち着いております。

また、固定金利型についても金融機関ごとに優遇幅がありますので現状ですと1%を少し超えるくらいの金利となっております。

固定金利選択型は借入をした日から3年から10年間は金利の優遇を受ける事ができます。優遇期間が終了したら各金融機関が定めている金利に戻るような形になります。
この金利タイプについても平成7年以降金利は下がってきており現状では2.9%くらいになっております。もちろん金融機関ごとの優遇措置がありますので実際店頭にて説明を聞くとこの数字より低くなることの方が多いです。


変動金利のメリット・デメリット


ここからは各金利のメリット・デメリットを書いていきます。
まずは、変動金利型のメリットについてです。
変動金利型のメリットとしては他の2種類に比べて金利が低く設定されている点です。
先ほども記載しておりますが、固定金利と固定金利選択型は金利が2%から3%となっており、そこから各金融機関の優遇措置を受け1.1%から1.2%になる事が多いです。
現状の変動金利であればスタートが0.3%台や0.6%台になりますので最大で0.8%程度金利が安くなります。
この差がどれくらいか具体的に数字で表します。
例えば、借入金額:3,000万円 借入期間:35年 固定金利:1.1%の場合は月々の返済額は86,091円となります。
次に、仮い金額:3,000万円 借入期間:35年 変動金利:0.399%の場合は76,543円になります。
ご覧のとおり月々差額としては9,548円となり35年で換算すると4,010,160円にもなります。

金利についてはローンの本審査が通った段階で分かります。審査についての詳細は各金融機関によって変わってきますし、状況によっては保証料を金利内に入れることになり最低金利で借りられないこともあるのでご留意ください。

 

次に変動金利のデメリットです。
変動金利のデメリットとしては半年に1度金利の見直しが発生します。この際に、金利が上がれば返済金額も上がっていきます。
その影響で固定金利に比べて返済スケジュールを自分の中で組むことが難しくなってしまいます。
ですが、半年の金利見直しによって返済額が急に変わる訳ではありません。返済額の算定については5年に1度となっております。
また、金利が何らかの影響で一気に上がってしまった場合でも最初の返済額から125%と決められております。
例えば現在月々の返済が10万円で借入を行った金利が140%上昇してしまったとしても月々の返済は12.5万円となります。
ここであふれてしまった15%に関しては次回5年後の返済額変更に回されることとなります。

このように現状変動金利はかなり低くなっておりますが、万が一金利が上昇し続けた場合は返済額もどんどん増えてしまう可能性があります。


固定金利のメリット・デメリット


固定金利のメリットとしては、変動金利のように借りた後は返済までずっと同じ金利で返済ができる点です。
先ほど書いた変動金利だと見直しによって月々の返済が増えてしまう可能性があります。ですが、固定金利であれば変わらない額で返済を行っていけますので将来のプランが立てやすいです。

次にデメリットとしては、現状のまま変動金利が変わらず1%を切るような形が続けば返済額としては固定金利の方が高くなってしまう点です。
また、変動金利と違い金利見直しが無い分最初から少し高めの金利で設定されている点です。

固定金利には「固定金利選択型」といったプランもあります。こちらのプランについては金融機関によっても変わってきますが2年から10年の間低金利で住宅ローンが組める点です。
最大の10年間を固定金利選択型にした場合、11年目以降からは金利が上がりますのでその点は注意が必要です。


最後に


お金を借りるにあたって金利はとても大切な要素の一つです。
ですが、金利については様々な要因によって変更になってしまいますので予想がとてもしづらい部分でもあります。
今から20年前くらいに自宅を購入し住宅ローンを組んだ方はここまで変動金利が下がると考えにくかったと思います。

もちろんお金を借りるのに金利ばかり気にしてられないとは思いますので、自身で考えている将来の資金計画に沿ってどのプランがいいのか検討していくのがいいでしょう。

2020.04.17