コラム

売買形態について

 

こんにちは。三和住販株式会社です。

本日は売買形態についてです。

 

売買形態は大きく分けると「売主」と「仲介」があります。
この形態に関しては、売買のみではなく賃貸でも「貸主」「仲介」として分けられています。
この売買形態については各広告媒体に記載する必要がありますので媒体毎に記載があります。
今回は各形態の違いや詳細を書いていきます。早速参りましょう。


売買形態:売主


売買形態は大きく分けると2つと冒頭に書きましたが、細かく分けると4つの形態があります。
その内の一つが「売主」です。
売主とは売却を検討している不動産の所有権を持っている人のことを指します。
売主は一般の方以外にも不動産会社がなるケースもあります。

不動産広告に「売主」とあった場合、買主のメリットはどこにあるかといいますと前回書いた記事の中にあった仲介手数料が掛からないところにあります。

あくまで体感ですが、売主と直接話ができる分決め事等のスピードは速いイメージもあります。(もちろんこちらの条件では売却をして頂けない場合も含めて)

しかし、売買形態が「売主」と表記されている物件は市場では比較的少なく物件自体を見にくいといった場合があります。

 

「売主」として物件情報を開示した以上は全ての交渉を買主と行い事務作業に関しても全て自身で行う必要があります。
当たり前ですがそうなった場合はかなりの時間と労力が掛かってきます。それに加えて専門的な知識も必要になる場合が多いので
個人でやる場合だとトラブルが起きる場合もあります。
そのような事を避けるのもあり信頼を置ける不動産会社へ「仲介」をお任せする場合が比較的多いです。
不動産会社が「売主」となる場合でも仲介業が得意な不動産会社へ頼む場合もあります。

これは「仲介」をメインとして行っている不動産会社は買主の情報量や交渉術等について日頃から様々な経験をしております。

ですので、そもそもの案内回数や実際案内した際のトーク術等について秀でております。

「売主」の目的は所有している物件を売る事です。売ることが得意な仲介業者へお願いすれば成約率は上がってきます。


売買形態:専属専任媒介


仲介は3種類あります。
「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」です。

仲介とは不動産を売りたい売主と不動産を買いたい買主を繋ぎ契約を円滑に行うことをいいます。

不動産を売りたい売主は上記3つの媒介形態の中から不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

 

その中の1つ「専属専任媒介」とは仲介行為を特定の不動産屋1社にのみ依頼できることです。
この媒介契約を行った場合は、売主も自分で買主を探すことはできません。全て依頼した不動産会社へ任せる事となります。
専属専任媒介は一番拘束力の強い媒介契約なのです。

こちらの媒介契約は依頼を受けた不動産会社もかなりの責任を負うことになります。
売主は1社にしか依頼していないわけですから、不動産会社が中々売れなければ売主が損をしてしまいます。

ここでいう売主の損とは時間的な損と金銭的な損を指しております。

金銭的な損については不動産を所有していると年に1度固定資産税が発生します。

例えば、売買物件が1年も2年も売れない場合に住んでいない物件に対して固定資産税を払い続ける必要があります。

「専属専任媒介」を結ぶ場合は信頼のおける不動産会社と結ぶ事をおすすめします。
不動産会社としても他の不動産会社に物件を売られることがないといったメリットがありより一層力を入れて販売を行ってくれます。


売買形態:専任媒介


次に「専任媒介」です。
専任媒介も専属専任媒介と同様に特定の不動産会社1社にのみ依頼が出来ます。
専属専任媒介と違う点は頼んだ不動産屋さんが営業活動を行っている場合でも売主自身が買主を探し契約をすることができるといった点にあります。
あくまでも売主自身で探すことができるので他の不動産会社へ頼むことはできません。
売主様がみずから買主様を探せるといった点では専属専任媒介よりは拘束力が少しだけ弱くなっております。


売買形態:一般媒介


最後に「一般媒介」です。
一般媒介とは売主は仲介行為を行う不動産会社を何件も選び依頼することが出来ます。今までご紹介した媒介契約に比べると一番拘束力が弱い媒介契約となっております。

こちらのメリットは多くの不動産会社に依頼をかけることにより広告も多く出回ります。それにより買主様の目に留まる確率は上がります。
デメリットとしては同じ内容の広告が大量に出回る可能性があるので買主がどこに問い合わせをしたらいいか迷ってしまい場合によっては売るのに時間が掛かってしまう可能性もあります。


売買形態と買主


売買形態を買主側から見た場合はどうでしょうか。

金銭面でみると仲介よりも売主物件の方が仲介手数料を支払わない分安くはなります。

しかし、仲介が得意な不動産屋は物件情報を多く持っています。

例えば、広告を見た際に気に入っていた物件を実際に案内してもらい、現地を見たときに自分の思っていた物件と違った場合やGoogleMapで見た時より道幅が狭く日々の生活のことを考えると面倒になってしまう等いろいろな事柄により購買意欲が下がってしまう場合があります。
そういった場合、情報量が多い不動産会社であればすぐに買主も知らなかった他の物件を紹介してくれる可能性が高いです。
改めて紹介してもらった物件の方が買主様にとっていい物件で実際に契約に運ぶケースもあります。

買主としてはどちらのケースでもメリットがありますのでご自身の金銭状況や時間的観点から検討いただき物件を選定頂ければと思います。


最後に


今回は売買形態について書いてみました。
不動産のポータルサイト等では、売主か仲介でしか記載がない場合が多いので買主はそこまで気にしなくてもいいかもしれません。
しかし、売主はどのような媒介契約を結ぶのがいいか自分で検討する必要があります。
不動産会社へ行き売却をしたい旨を伝えればどのような形がベストか教えてくれると思いますので、そちらも参考にしながら決定して頂ければと思います。
何か不明な点がありましたら是非「稲毛区の三和住販」へお気軽にお問合せ下さい。

2020.01.31