コラム

登記について

 

こんにちは。三和住販株式会社です。
建物や家を購入した際に必要な手続きの中に「登記」というものがあります。
不動産登記については本日までのコラムの中で何度か出てきておりますが、今回はより詳細に登記について書いていきます。
尚、今回取り上げる登記の種類は「所有権移転登記」「表示登記」「保存登記」の3件です。


登記記録について


まず、登記とは土地や建物を購入・取得した際に管轄の法務局に申請を行い所有者を記録しておくことです。
土地を購入したり建物を新築した際に不動産売買契約や請負契約を行います。しかし、これだけでは所有物を契約した当人同士でしか所有権の移転についてわかりません。そのような場合、例えば全く面識が無い第三者が登場して購入した土地に対し「自分の土地だ」と持っていない所有権を主張してくるかもしれません。ここで登記を行っておらず、所有権が誰のものかわからない場合は第三者に対して権利を主張することがかなり難しくなってしまいます。そのような事態を避けるためにも登記は重要です。

 

昔と違い今は登記簿についても電子化が進んでおります。以前は、法務局に出向かなければ登記簿を閲覧することは出来ませんでしたが、今では家からでも登記記録の閲覧は可能になりました。(取得の際には手数料が掛かります。)

土地の登記簿には土地の所在地と地目、土地の大きさが「表題部」という項目に記録されています。
その下に「権利部」という項目がありいつ、誰が所有者になったかといった情報が記録されております。土地購入の際に金融機関に対しローンを組んでいた場合はその金額とどこの金融機関に借りたかという情報も一緒に記録がされております。


所有権移転登記


所有権移転登記とは土地や中古建物の売買や贈与、相続によって所有者が変わった際に行う登記となります。
不動産売買場合は所有者が変わるタイミングで登記を行います。ここでの所有者が変わるタイミングは売買代金の支払い時です。ですので、決済時に司法書士に立ち会って頂き必要書類を渡し移転登記の手続きを行ってもらいます。
必要な書類は売買契約書と権利書(登記識別情報通知)、売主の印鑑証明(発行から3ヶ月以内)、買主の住民票、不動産の固定資産評価証明書となっております。所有権移転登記の手続きを司法書士にお願いする場合には売主より委任状を渡す必要があります。
売主、買主共に必要な書類がありますので売買が決まった段階から用意するようにしたほうがいいでしょう。
売買代金の支払いと所有権移転が完了した段階で不動産は売主から買主のものとなります。


表示登記


表示登記とは新築を購入した場合や一度も登記を行っていない不動産を購入した際に行う登記です。
表示登記を行った場合、登記情報が新たに発行され対象の不動産がどこにあり、どうゆう用途で使用されていて、面積がどれくらいになっているかといった情報を記録します。表示登記を行うのは基本的に土地家屋調査士が行います。

表示登記については、引渡しを行ってから1ヶ月以内に行う必要があります。
しかし、新築を購入した場合は引渡しと同時に決済を行うことが多いです。住宅ローンの借入を行う際には金融機関と金銭消費貸借契約を行う必要がありその契約が完了していないとお金を借りることができません。
その関係上、新築の場合は建物の内装工事が終わるタイミングで表示登記申請を行うことになります。

先ほど表示登記は引渡しから1ヶ月以内と書いておりましたが、実際はその建物が住める状態になっていれば表示登記をすることができます。ここの調整については各ハウスメーカーさんや不動産業者にて行う事となります。


所有権保存登記


所有権保存登記についても基本的に新築住宅を建築した際に行う登記です。
先ほどの表示登記は建物の大きさや何の材料で建築を行ったかを書いておりますが、こちらの保存登記については主に権利関係の内容が記載されております。最初に書いた「権利部」の欄に誰が所有権を持ったか、抵当権設定はされているかなどの情報が新たに書かれる事となります。
こちらの場合も所有権移転登記と一緒で建物の引渡しが終わり決済時に行います。また、こちらの手続きについては司法書士の方が代行して申請することが一般的です。


最後に


不動産の購入時に関係する登記について書いていきました。ここまで書いた内容については基本的には普段目にすることはあまりないと思います。
ですが、上記の登記をする際はお金が掛かります。購入した土地や建物の評価に基づき登録免許税といった税金と司法書士や家屋調査士に支払う手数料です。土地の評価などは適宜変わってきておりますので一概にいくら掛かるかといった内容については難しいところですが、全て合わせると50万円くらい掛かる場合があります。
こちらについては、金融機関にて諸費用として住宅ローン借入内容の一部としてくれる場合があります。
不動産広告などを見て購入を検討している場合、プラスで登記費用が掛かることを予め知っておけば予算を組む際に後から追加として考える必要がありませんので、どこか頭の隅にでも置いておいていただけると幸いです。

2020.05.01