コラム

競売物件について

 

こんにちは。三和住販株式会社です。
競売とは不動産を購入する方法の一つです。今回は、競売物件のメリットとデメリットについて書いていきます。


競売物件とは


まず、競売物件について書いていきます。競売物件とは対象となった不動産を所有していた方が様々な事情により住宅ローンを支払えなくなってしまい差押を受けた物件のことです。そのため、主に銀行や債権者の申請で競売物件となります。
こちらの販売方法については、入札形式(オークション)で行われる事となります。入札形式ですので、個人の方やそれを代行する不動産業者が入札に参加しその中で1番高い金額を入札した方が当該物件を落札します。落札後は所定の手続きを行い、所有権を落札者に移転するようになります。


競売物件のメリット


ここでは競売物件のメリットについて書いていきます。

競売物件のメリットは、価格が比較的安いことが挙げられます。競売物件の価格算定については、一般的に売り出しを行っている物件と違い売主や不動産屋さんの利益を含めない金額設定をしているため価格が比較的安くなります。
競売物件の算定方法は基本的に、直近の公示価格から標準価格を計算し市場と照らし合わせて算定を行います。

 

次に、中々市場に出回らないような物件が公開されることがあります。特殊な立地に建築を行った建物や間取りが特殊な物件、売りに出てこないような人気エリアの物件が入札物件として公開されることもあります。

最後に、権利に関する手続きが比較的簡単な点があります。競売物件は裁判所から購入するので所有権の移転登記や抵当権の抹消手続きなどは裁判所が基本的には進めてくれます。ですので、一般的な売買に比べると電話などの手間がかなり減ることもメリットの一つといえるでしょう。


競売物件のデメリット


次に競売物件のデメリットについて書きます。

競売物件のデメリットとして、競売物件には引渡し義務がない点が挙げられます。

基本的には物件の所有者が移転するのみとなっておりますので購入した物件に残置物があったとしても処分については落札者が行う事となります。
競売物件については購入前に外観の確認はする事は出来ますが、中については基本的に確認することが出来ません。
元の所有者がどれくらい荷物を持っていくかは正直わからないので場合によってはそのまま全て荷物を残したままになってしまい処分費に想定していた以上の費用が掛かる可能性もあります。

また、雨漏れをしていたり屋根に破損があったとしてもその修繕については落札者が行う事となります。
先ほども書きましたが競売物件は内見ができないため、物件資料に添付されている物件明細書、現況調査報告書、評価書の3点を確認することと、同じく添付されている間取り図と内部の写真のみで状況を確認する必要があります。修繕を行うにはどれくらいの費用が掛かるのかといった点については、落札してからでないと正確な金額はわかりません。

 

建築年数がある程度経過している物件に入札する場合は雨漏れの修理費や細かい修繕費を想定し入札を行う必要があります。

まれにではありますが、落札した物件に第三者が住み着いている場合があります。その場合の立ち退き交渉については落札者本人が行うか別途で費用を支払って専門的な方に依頼をする必要があります。

住宅ローンについては、金融機関にもよりますが住宅ローンを組めない場合もありますので購入前に確認が必要です。


競売物件の3点セットについて


競売物件の入札を検討する際、物件明細書、現況調査報告書、不動産評価書(通称3点セット)を確認します。

 

まず、物件明細書については主に競売物件の権利関係についての内容が記載してあります。

文章としては短めとなっているため見落としてしまいがちですが、借地権などの内容が書いている可能性がありますのでしっかりと確認するようにしましょう。

現況調査報告書は、裁判所の執行官が実際に競売物件の現場を確認しまとめた内容が記載してあります。
敷地の内容や謄本との差異があればその情報、当該不動産の所有者や占有者についての情報が記載してあります。執行官が実際に調べを行ってから競売開始までは時間が空いてしまうため、状況によっては調査時から変更がある可能性もあるので注意が必要です。
また、デメリットにも書きましたが所有者と占有者が違う場合立ち退きが発生する可能性もあります。

立ち退きについては落札者自身で行わないといけない可能性もありますのでよく確認しておきましょう。

不動産評価書については不動産鑑定士の方が作成します。当該物件の築年数や権利関係、周辺環境を確認し物件の適正値段を算定します。
こちらの資料には物件の間取りや敷地図が記載されておりますのでこちらも確認しましょう。


最後に


競売物件は不動産業者に限らず一般の方も参加ができます。ですが、不動産の知識があまりない状態で競売物件に入札をすることはかなりのリスクを負う可能性があります。
どうしても落札をしたい物件がある場合は、一度不動産業者へ相談することをお勧めします。

2020.05.08