コラム

都市計画

 

こんにちは。三和住販株式会社です。

都市計画の概要やそもそも都市計画が無かったらどうなってしまうのか。その点を今回は書いていきます。


都市計画とは


都市計画とはその都市に住んでいる皆さんが住みやすいまちづくりを行うための決め事です。

都市計画を作成する際にはまず「都市計画のマスタープラン」を作成します。これが都市計画の目標・指針となります。
都市計画のマスタープランについては各市区町村がそれぞれに合ったプランを検討し実施しております

例えば、千葉市の場合は平成16年6月に策定したプランが目標年次である平成27年にて終了したため令和7年に向けてマスタープランを改定しております。
千葉市の都市づくり理念は「海・さとの持つ美しさと活気のある街の魅力を支える都市づくり~平日も休日も人を惹きつける魅力の創造」との事です。
マスタープランの中にはほかにも土地の使い方や道路や公園の整備に関する内容が書かれております。
詳細については千葉市の公式ページ(https://www.city.chiba.jp/toshi/somu/2016_masterplan.html)をご参照下さい。


都市計画区域


まちづくりを行う際に利便性や住居をやみくもに建築してしまうと人気のエリアでは道幅が2mあるかないかになってしまい車が通れなくなってしまったり、家の近くにゴミ収集場等が建築されてしまう可能性があります。それを防ぐ1つの指針として「都市計画区域」が定められております。

都市計画区域は2つに分類されることができます。1つが「市街化区域」そしてもう1つが「市街化調整区域」です。これは土地や建売等の広告にも記載があるので目にしたことがある方も大勢いらっしゃると思います。

簡潔に書くと市街化区域には住宅を建てたり会社やお店を建てたりしてまちを積極的に発展させていく区域です。
家を建てる際にはこれとは別に4m以上の道路に接道する必要があるためどこにでも建築ができる訳ではありません。

比較的年数が経っている分譲区画等は実際4m以下になってしまっている場所もあります。その状況でも家を建てられないことはありませんが、詳細はまた別の機会とします。

市街化調整区域とは田んぼや畑を多く残しできるだけ建物を建てないようにする区域です。
こちらについても各市区町村にて決まりがあり一定の条件をクリアすれば建物を建てられる事もあります。


用途地域


先ほど市街化区域には住宅や店、会社を建ててまちを積極的に発展させていくと書きましたが、それでも決まりが何もなく無作為に建築を行っていってしまうとまちの景観が悪くなってしまったり、3階や4階建ての住宅も無作為に建てられてしまい間にある家に陽が入らなくなる等様々な問題が発生する可能性があります。
それを防ぐのが用途地域です。これは12種類に分かれており大きく分けると住宅用、商業用、工業用に分けられます。
これにより建物の大きさや高さを制限したりし、景観や陽が入らないといった問題や家の周りが廃棄処理場になる事を防ぐことができます。

例えば、用途地域の中ある「第一種低層住居専用地域」では低層住宅を建てるための地域となっており基本的には建物の高さが10m以内になります。これにより先ほど書いた陽当りが悪くなりすぎるといった問題を解決できるようになります。
第一種低層住居専用地域には小さな事務所や小中学校も建てる事が出来ますので、地域の発展性も優れております。

次に「商業地域」です。こちらについては主に銀行や映画館、デパート等を作るように設定された地域です。こちらについては住宅や小規模な工場を建てることもできます。

「工業地域」という地域もあります。こちらはどのような工場でも建てていいと設定されております。ここにも住宅やお店が建てられます。

この3つだけでも住宅はどこでも建てられるようになっておりますが、そもそもが決まっている地域で区切っておりますので建てる前にどのような地域か知っておけば将来周りにどのような建築物が建つかを予想できます。

気に入った土地が工業地域にあったとしたら将来近くには工場が多く建築されるかもしれません。
その際に、用途地域を知っておけばその土地ではなく近隣の第一種低層住居専用地域を探した方がいいと判断できます。

聞きなれない言葉だと思いますので調べるのも大変だと思いますが、不動産屋さんへ聞けば基本的には把握しておりますし広告にも基本的には出ております。個人で調べる場合は各市区町村の役場へ行けばわかります。


地区計画


家を建てるにせよ、土地を造成し分譲にするにせよ様々なルールがある事を書いてきました。
これ以外にも「地区計画」と呼ばれるものがあります。
これは、今その地区に住んでいる住民間で決められたルールです。例を挙げますと「アパートを建築してはいけない」ですとか「敷地内に決められた木々を植えるようにしましょう」等、用途地域とは違うルールが定められております。
主にその地区での生活を豊かで住みやすいようにするために作成されたルールですので基本的には従う必要があります。
このルールを気にせず好きなように建築を行ってしまえば自分が生活していく上で町内会等に加入できなくなりゴミ捨て等が困難になる可能性もありますので建築前に地区計画があるか確認した方がいいでしょう。


最後に


都市計画とは必ずしも知っておく必要があるものではありません。
ですが、知っておくことにより自分の資産を守る事が出来るかもしれません。今回は簡単にしかまとめておりませんが興味のある方は自身が住みたいと思っている市区町村のホームページにどのようなマスタープランがあるのか記載があると思いますので一度見てみるといいでしょう。

2020.04.10