コラム

重要事項説明について

 

こんにちは。三和住販株式会社です。

今回と次回の2回に分けて重要事項説明書と不動産売買契約書について書いていきます。
契約簡単な流れについては以前書いた「注文住宅を購入するまでのプロセス②」の契約編にて少しだけ書いてありますので是非ご覧になって下さい。


契約時の書類について


まず、不動産契約をする際には「重要事項説明書」と「売買契約書」が必要になります。この2冊については買主、売主が1通ずつ保管しておく必要があるため、各2部ずつ作成をします。

それ以外にも、契約を行う土地の謄本・公図等、生活インフラ(上下水道、ガス)が敷地内に配管されているかを記してある資料や道路幅が記載されている資料、法令上の制限があればそれに関する資料、またハザードマップ等様々な資料があります。


不動産契約の流れ 重要事項説明書


不動産契約は初めに重要事項説明書を読むことから始まります。重要事項説明書については宅地建物取引主任者が読むこととなります。そのため、説明前には宅地建物取引士証を提示してから重要事項の説明に入ります。

重要事項説明書には何種類がフォーマットがあり、不動産業者によって変わります。今回は全宅連が提供しているフォーマットを基に説明していきます。

 

重要事項説明書の最初のページにはまず買主、売主の表示があります。購入する物件に対し仲介業者がいればその業者の免許番号や名称、住所が記載されます。
次のページには売買対象不動産の所在地が記載されております。現状登記簿に記載されている地目や面積が記載されております。

面積に関しては、ここで一緒に確認する事となります。建物が建っていれば建物の構造や床面積も表示されていますので合わせて確認する事となります。
3ページ目には土地と建物の権利関係に関する内容が記載されています。仮に所有権ではなく借地権だった場合や抵当権がまだ設定されている場合などはここに内容が記載されます。また、第三者が占有している場合についてもここに記載があります。

4ページ目と5ページ目については、都市計画についての内容や制限、用途地域の記載、建ぺい率・容積率の記載、建築をする際の高さ制限や斜線に関する制限が書かれております。ここでは道路についての記載もあり、道路種別についても記載されております。建築をする際には接道義務というものがありますので接道している道路の幅の確認や公道か私道かについての記載もあります。
6ページ目には都市計画法に関する内容が書かれています。購入した場所や地域によって内容が異なりますので制限がある場合はどのような内容なのか確認しましょう。
7ページ目には道路が私道だった場合の面積や持ち分が記載されております。また、購入する土地に土砂災害の恐れがあるか、津波による災害があるかといった内容も記載があります。こちらについてはハザードマップを基に説明を行います。昨今自然災害が多くなっておりますのでこちらに関してもキチンと確認をしましょう。
アスベストが使用されている場合はこのページに記載があります。昨今の建物では基本的にアスベストは使用されておりませんが建築年数が古い建物であれば使用されている可能性もありますので注意が必要です。
8ページ目には建物が既に建っている場合に確認済証が提出されているか、検査済証が提出されているかの確認と増改築や耐震性についても記載があります。

9ページ目には生活インフラに関する内容が書かれております。基本的には購入前に上下水道が宅地内に引き込まれているか、都市ガスの配管がなされているかをお伝えしますが、万が一その説明がなく上下水道の宅地内引き込みがなければ費用が発生してしまうので注意が必要です。
10ページ目には売買代金に関する内容が記載されます。手付金については契約時に持参頂くことになりますが、確認のためこちらに記載があります。
11ページ目には手付金の保全措置に関する内容と住宅ローンを組む際にどの金融機関を使い、総額でいくら借り入れるかが記載されます。基本的に誤りはないと思いますが、不明点があった場合は確認をしましょう。
最後のページには添付書類の確認と、特約についての記載があります。特約については、物件の状況により異なりますが重要事項説明書に記載がなかった内容が記載されております。あまりない事ですがこの特約部分には買主の不利になる条文が含まれてしまう場合があります。

例えば、不動産業者が売主である中古物件を購入した場合に瑕疵担保責任を引渡しから2年以上負う必要がありますが、これを免除するような内容をこの特約に書いてしまうなどの場合があります。
今記載した、内容については宅建業法違反にあたりますが買主がこれに気付かずサインをしてしまうと万が一瑕疵があった場合、修繕に入るまでの時間が長くなってしまい交渉が面倒になってしまう可能性があります。
最近ではこのような事はあまり無くなっていると思いますが、確実になくなっている訳ではありません。
今までの内容を確認するのも大事ですが、この特約の部分に関してはより一層の確認が必要です。


最後に


今回は重要事項説明書について書いていきました。この重要事項説明を読む長さとしては、大体30分から40分くらいになります。
少し時間が長い上に、普段聞きなれない言葉も多々登場すると思いますので一度で内容を理解する事はかなり難しいと思いますが、わからないところは基本的に質問をしましょう。また、不明点があれば帰宅した後にでも再度確認し後日確認を行ったほうがいいです。
次回は不動産売買契約書について書いていきます。

2020.05.21